IL GIUSTO PREZZO

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Se vuoi vendere al meglio  la tua casa, i primi passi  che devi fare ,e soprattutto il passo più’ importante che fa la differenza ,è valutarla correttamente.

Abbiamo già’ dato alcuni consigli pratici in alcuni articoli per valutare  se l’agente immobiliare che abbiamo di fronte è un professionista o se ha   solo intento di prendere l’incarico di vendita in esclusiva per poi farti abbassare il prezzo nel tempo.

Quello che pero’ non abbiamo mai approfondito, è l’importanza di avere un METODO PER VALUTARE GLI IMMOBILI AL GIUSTO PREZZO , con dei passaggi ben definiti da seguire, che portano all’individuazione del REALE prezzo di vendita, questo mette in condizione di  vendere casa il prima possibile al miglior prezzo di mercato.

Non Sto’ parlando delle  solite valutazioni fatte da alcune agenzie immobiliari, in cui l’agente fa il sopralluogo  della casa, in pochi minuti si fa dare dal proprietario le metrature, gli chiede quanto vorrebbe  REALIZZARE e successivamente gli  attribuisce subito il valore dell’immobile e di conseguenza il prezzo di vendita sul mercato .

Una valutazione fatta in questo modo! Potrebbe risultare molto dannosa per chi vuole vendere.

Il sistema che utilizziamo per valutare gli immobili e’ composto da vari  PASSAGGI ben definiti in cui si analizzano diversi aspetti, che vanno dalle caratteristiche della casa all’analisi del mercato immobiliare locale.                                                                                                                                                            Ma vediamo velocemente in cosa consiste:

Passaggio N° 1

Il primo passo del nostro sistema consiste nel vedere la tua casa, visionarla e prendere nota di com’è fatta, degli spazi interni, delle sue pertinenze, dell’anno di realizzazione e/o di ristrutturazione, dello stato impiantistico, il contesto in cui è ubicata, delle spese condominiali e di tutte quelle caratteristiche che influiscono sul prezzo di vendita.

Passaggio N° 2

Per fare una corretta valutazione, e’ importante visionare anche tutta la documentazione inerente l’abitazione.Stiamo parlando di schede catastali per vedere se sono conformi allo stato attuale o se hai effettuato delle modifiche che dovranno se possibile essere sanate per poter effettuare la vendita. Inoltre queste, mi serviranno per calcolare la metratura dell’abitazione e delle rispettive pertinenze.L’Altro documento che deve essere visionato, è l’atto di acquisto della tua casa, per verificare l’effettivo proprietario, e per verificare  se hai ricevuto l’immobile per successione  o nel caso peggiore per donazione perché’ in questo caso, potresti avere delle problematiche nella vendita che possono influire sulla valutazione, anche perché’ gli istituti di credito non vedono di buon occhio gli immobili ricevuti per Donazione ,ed è giusto che tu ne sia al corrente.Altre informazioni che un agente immobiliare deve chiederti e verificare, è la presenza di un eventuale mutuo sull’abitazione o se esistono altre ipoteche, vincoli o servitù che possono influire sul prezzo di vendita. Altro parametro di confronto molto importante nel nostro medoto di valutazione, è la certificazione energetica che dovrà essere visionata e portata a conoscenza dell’agente immobiliare.

Passaggio N° 3

Dopo aver visionato sul posto l’abitazione e la documentazione, SOLITAMENTE NON ATTRIBUIAMO SUBITO  IL VALORE DELLA CASA, ma si procede facendo il calcolo della superficie commerciale, in parole semplici la superficie commerciale è quella comprensiva di muri e delle pertinenze rapportate con i vari coefficienti di valutazione.

Un esempio pratico: il piano interrato e le autorimesse vengono considerati al 50%, i porticati al 35%, i balconi in base alle dimensioni dal 35% al 50%, e così via. Ricorda che quando vendi una casa, stai vendendo la superficie commerciale.

Passaggio N° 4

Individuate le caratteristiche e calcolata la superficie commerciale, si entra nel vivo dell’analisi di mercato specifica. Ovvero si iniziano ad analizzare gli immobili simili o comunque con delle caratteristiche abbastanza simili, venduti nella stessa zona, negli ultimi mesi ,le tempistiche in cui gli abbiamo venduti e le varie difficolta’ riscontrate nella loro vendita.

A differenza di quello che puoi pensare il prezzo di un’abitazione non lo fai tu e non lo fa nessun agente immobiliare, noi compresi. Il prezzo di un immobile  lo fa il mercato. Noi possiamo solo dare un indicazione il più’ reale possibile !

Passaggio N°  5

Oltre a confrontare la tua casa  con le case simili già vendute, prendiamo in considerazione anche tutte quelle abitazioni della stessa zona che sono ancora in vendita cercando di capire da quanto tempo sono sul mercato e a quale prezzo. Dalla nostra esperienza abbiamo capito che se  un immobile è sul mercato da oltre 6-8 mesi significa che il prezzo non è congruo al mercato e va ribassato , questo è un dato di fatto!

Passaggio N°  6

Dopo aver effettuato tutte queste analisi e avere la situazione del mercato della zona di  ben chiara, si può’ attribuire il valore di mercato all’immobile  da vendere.

A DIFFERENZA DELLE VALUTAZIONI , la nostra valutazione specifica di mercato  ti permetterà di vendere casa nel breve periodo, perchè il prezzo individuato sarà congruo ai Valori di mercato , senza illudere nessuno venditore  con VALUTAZIONI GONFIATE e promesse inutili.

Nella maggior parte dei casi succede che il prezzo del tuo immobile NON corrisponderà alle tue aspettative, ma come ho detto prima il prezzo non lo facciamo noi ma  lo fa il mercato.

Il PROBLEMA PRINCIPALE , è che attualmente il mercato immobiliare è in una fase in cui sono aumentate leggermente le compravendite ,ma i prezzi, pur essendo ai minimi storici, continueranno a calare anche nei prossimi anni e PIU’ la casa rimane sul mercato PIU’ PERDE VALORE

Il problema è che la maggior parte dei venditori di casa crede di vivere ancora negli anni della bolla immobiliare. “Metti un cartello VENDESI, chiedi un BUON  prezzo  e vedrai che la casa si vende da sola”. Questo,  funzionava fino al 2008, Quando c’erano più clienti acquirenti (che potevano avere i famosi mutui al 120%) rispetto alle case in vendita, e chi voleva una casa era costretto ad accettare i prezzi richiesti, dal 2009 ad oggi il mondo del mercato immobiliare e’ TOTALMENTE CAMBIATO.

PIU’ CASE ⇒⇒MENO ACQUIRENTI

PER CUI IN QUESTO MOMENTO  “PRIMA VENDI e PIU’ GUADAGNI” .

Se hai bisogno di un aiuto o  desideri una consulenza gratuita e una VALUTAZIONE CORRETTA DI MERCATO, non esitare a contattarci.

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