Ecco uno dei trucchi più potenti per vendere casa velocemente e con la massima serenità evitando di perdere tempo e di avere curiosi o gente malsana per casa. E’ fondamentale fare una premessa di base, senza la quale stiamo parlando del nulla: una delle cose più importanti in ogni settore di vendita (compreso quello in cui tu adesso ti trovi che e’ il settore del vendere casa) è quello di posizionare correttamente il proprio prodotto nel mercato e poi di attirare il più gran numero possibile di potenziali clienti interessati a quel prodotto. Quindi, nel tuo caso, la base del lavoro di vendita è attirare il maggior numero possibile di potenziali acquirenti interessati ad una casa come la tua, e questo è fondamentale perché se ricevi solamente 2/3 richieste di acquisto, devi pregare che una di queste sia quella giusta, cioè che gli vadano bene tutte le caratteristiche della tua casa e che abbia anche i soldi per acquistare. E’ evidente che se vuoi avere delle maggiori possibilità di vendere casa tua e soprattutto venderla alle migliori condizioni di mercato, hai bisogno che ci siano un sacco di persone che si interessino all’acquisto di casa tua. E’ come un negozio: se entra un cliente al giorno non è così scontato che quel giorno batti uno scontrino; se ne entrano 100 hai molte più probabilità di raggiungere il tuo obiettivo vendita. Idem è per te che stai vendendo casa tua. Percio’, premesso che questa è la cosa più importante nel momento in cui vuoi vendere casa, la seconda cosa che devi fare per vendere casacon facilità, con serenità e al miglior prezzo di mercato, è quello di selezionare i potenziali clienti. Questo e’ uno dei trucchi meno conosciuti e piu’ potenti che un venditore di casa deve assolutamente sapere! Allora, sia che tu stia vendendo casa da solo, sia che tu lo stia facendo con delle agenzie immobiliari, quello che ti sto dicendo adesso è molto importante, soprattutto perché sono pochissimi gli agenti immobiliari che lo conoscono (o al limite lo conoscono parzialmente, e lo usano malissimo). Vediamo come funziona di solito: mediamente il proprietario che fa pubblicità da solo riceve delle telefonate da potenziali clienti i quali gli fanno delle domande. Attenzione! Non e’ lui -il proprietario- che fa domande ma sono i potenziali clienti che gli fanno delle domande, e lui gli dà tutte le risposte che questi vogliono: questo e’ il contrario di quello che deve accadere in un processo di vendita, in cui e’ chi vende che deve fare domande per capire che tipo di cliente ha davanti, e non viceversa! Molto probabilmente questo e’ anche il caso tuo: tu al telefono cerchi di vendere al meglio la tua casa perché soprattutto all’inizio pensi che avere visite, a prescindere da chi viene in visita, ti sia utile. E in questa maniera ti arrivano per casa tutti quelli che ti chiamano, a meno che non abbiano scartato loro a priori la tua casa. Pensaci: non tu hai scartato loro perche’ magari non hanno i soldi, cercano qualcosa di diverso, ecc., ma loro hanno scartato la tua casa, perché se fosse per te faresti vedere a tutti la tua casa. Cosa succede? Ti vengono cani e porci (soprattutto cani …. talvolta anche porci, ok), a veder casa tua. Mi spiego meglio: ti vengono persone che tu non sai nemmeno se hanno gli occhi per piangere, ti vengono persone che magari prima di acquistare devono vendere, ti vengono persone che magari non sanno nemmeno se possono avere un eventuale mutuo, alcune addirittura sono curiose che forse compreranno casa fra 10 anni (“intanto si stanno facendo un’ idea”), altre che cercano qualcosa di completamente diverso da casa tua (“ma io pensavo che …”), e intanto tu perdi tempo. E questo non e’ tutto: il peggio e’ che qualcuno potrebbe essere anche un malintenzionato: mai sentito parlare di case svaligiate dove sembra che i ladri sappiano quando i proprietari ci sono o non ci sono, sembra che miracolosamente sappiano dove sono i sistemi dall’ arme, dove sono le cassette di sicurezza? Bene, mai venuto il sospetto che questi prima abbiano fatto una visita alla casa che poi è stata svaligiata? Guarda, visitare gli appartamenti in vendita è uno dei potenziali sistemi per far le visite prima di ritornare ad aprire le case da parte dei malintenzionati. Quindi chi ti dice che qualcuno che ti chiama non sia un palo di chi poi passa a visitare casa tua, dopo che tu hai spiegato al primo compare che le visite è meglio farle la sera perché io durante il giorno non ci sono e quindi sanno già quando tu non ci sei; che gli hai detto “Guardi abbiamo una bella casa, anche con l’ impianto di allarme che funziona così, così, cosà…”, così gli hai già spiegato quali sono le tue difese; “guardi, se le interessa, abbiamo anche la cassaforte..” così sanno già che c’è qualcosa di prezioso probabilmente in cassaforte… Occhio allora, che quando utilizzi il tuo “non sistema di vendita” che non prevede alcuna scrematura e prequalifica di chi ti chiama, sono i clienti al telefono che qualificano te (cioè ti chiedono se l’immobile gli può interessare o meno), e sono loro che decidono di venire a visitare la tua casa, e questo implica che tu perdi un sacco di tempo, che viene violata la privacy della tua famiglia, che sei disturbato da mattina a sera. E questo implica che molto probabilmente la tua vendita non sarà così semplice e simpatica. Fino ad arrivare ai molti proprietari di casa che dopo alcuni mesi di questa tortura cinese inenarrabile, cos’ è che fanno? Iniziano a levare il cartello, ad essere sfiduciati, a rinunciare alla vendita e a passare la palla all’ agente immobiliare. Agente immobiliare il quale non è che se la cavi tanto meglio perche’ mediamente l’ agente immobiliare fa la stessa cosa: siccome ha qualche immobile in vendita e magari anche fuori prezzo, cosa succede? Quando arriva una telefonata fa gli stessi errori che commetti tu: più che prequalificare il cliente, è il cliente che prequalifica l’agente immobiliare, e gli chiede tutte le varie cose sull’ appartamento. Questo se è già un cliente evoluto, perché mediamente il cliente acquirente chiama e dice “voglio vedere l’ immobile”, e l’agente immobiliare si cala i pantaloni e fissa l’ appuntamento senza sapere nulla del cliente che ti portera’ in visita. Se va bene fissa l’incontro con questo “potenziale cliente” alla chiesa del paese o davanti alla pasticceria , se va male lo fissa già direttamente sotto il portone di casa tua e ti porta cani e porci (più cani ma anche porci, come ti dicevo prima). Cioè, tradotto, l’ agente immobiliare fa lo stesso lavoro che fai tu, o meglio non fa alcun lavoro di prequalifica, quindi, anche demandando all’ agente immobiliare, non hai risolto assolutamente il problema: magari ha un po’ più di occhio, magari scarta a pelle i clienti, quindi ne porta un po’ meno. Il problema è che scartando a pelle senza avere un sistema di prequalifica scientifico e studiato bene, magari ti scarta quelli buoni, perché a lui stanno antipatici, ma sono buoni dal punto di vista dell’ acquisto, perché hanno i soldi o possono averli, e ti porta invece i tirapiedi solamente perché sono dei leccapiedi molto simpatici che si vendono anche quello che non hanno e poi non hanno nemmeno gli occhi per piangere e vengono lì a farti perdere tempo. Di conseguenza cos’ è che devi fare per evitare tutto questo? Devi prendere tu il controllo del gioco, cioè quello che devi fare (sia che lavori da solo, sia che lavori con agenti immobiliari che non hanno un loro sistema di vendita e’ che devi qualificare il cliente già al telefono. Gli devi fare alcune domande che sono molto importanti del tipo: “Benissimo Sig. Rossi, ma lei che tipo di immobile sta cercando?” Chiaro il perche’? Se non coincide con il tuo è inutile che perdi tempo cercando di vendergli un 3 camere quando questi cercano un mini appartamento o viceversa. Altra domanda: “Perfetto sig. Rossi, per quando ne ha bisogno?” Perché se questo ne ha bisogno per la settimana prossima e tu devi comprare un altro immobile e non puoi lasciarlo libero prima di 6 mesi, è inutile che perdiate tempo. E ancora “Perfetto sig. Rossi. Premesso questo, su che target di prezzo poteva pensare di spendere?” E così un po’ alla volta lo prequalifichi e vedi se val la pena di farlo venire a visitare il tuo immobile o meno. Parliamoci chiaro: questo non è un sistema di prequalifica scientifico, però almeno ti evita di perdere tempo con quelle persone che già a priori, nel 99% dei casi, sai già che non possono comprare casa tua. Idem se collabori con gli agenti immobiliari: devi fare la stessa cosa. Purtroppo sarai costretto a formarli da questo punto di vista, cioè devi dire : “ragazzi miei, ascoltate bene: non mi portate cani e porci per casa. Quello che dovete fare è questo: gli dovete chiedere prima se ha i soldi, se li ha subito, che non debba prima vendere, cosa sta cercando? Se rientra nei parametri, gli spiegate casa mia, gli fate vedere le piantine, gli fate vedere le foto e solo dopo lo portate in visita di casa mia. Solo se ci sono tutti questi parametri.” Ripeto, non è una prequalifica al 100% perfetta, anzi probabilmente al 20%, ma è sicuramente meglio di quello che non stai facendo tu o di quello che non stanno facendo le agenzie immobiliari tradizionali: d’ altro canto nessuno prima te l’ha insegnato. La prequalifica vera e propria, che è quella che faccio io, è una vera e propria selezione. Prima di tutto il cliente o viene in ufficio da me o vado io a casa sua: quando ricevo una richiesta si va a casa del cliente, lo si prequalifica, c’ è un questionario di oltre 30 domande, gli si fa una qualificazione finanziaria con un esperto specializzato nel servizio di erogazione mutui alle persone (cosi sappiamo se e quanto possono avere di mutuo), gli facciamo vedere fotografie e planimetrie e, solo successivamente, si viene in visita. Ripeto: si viene in visita solo quando abbiamo già preso degli accordi, e gli accordi sono questi: “Premesso che questa casa ha tutte le caratteristiche che cerchi, caro sig.Bianchi, se in fase di visita è tutto confermato, la comperiamo?” Perché se questo ha ancora dei dubbi stiamo semplicemente parlando di nulla, è inutile anche fare le visite. Ora, comprendo che tu questo non possa farlo direttamente, o meglio non hai ancora le competenze per poterlo fare, però questo è il sistema migliore per fare poche visite e concludere una vendita serena con clienti in target e prendendo il massimo prezzo di mercato. La leggenda che dice che ci vogliono tante visite (20/30 visite) per vendere casa è una benemerita ca….ta. Non è vero assolutamente: quello che ci vuole è avere decine se non centinaia di persone che chiedono informazioni su casa tua; dopo di che vanno scremate all’ inverosimile, prequalificandole, e vengono portate in visita solo quelle in target all’immobile . Mediamente per vendere una casa quando hai fatto 4/5 visite in target siamo apposto; non è che ne servano tante di più. Se questo non sta avvenendo hai un problema, e tipicamente puo’ essere: – o non stai avendo richieste , e quindi devi lavorare sul marketing; – o stai avendo richieste e visite (sia da parte tua che da parte di agenzie immobiliari), però alla fine nessuna proposta d’ acquisto:c’ è un problema da risolvere, e quindi va gestito come ti ho spiegato prima. Chiaro ora quale e’ uno dei trucchi più potenti per vendere casa velocemente e con la massima serenità evitando di perdere tempo e di avere curiosi per casa? Ora puoi continuare a perdere tempo ed avere curiosi per casa, o puoi vendere casa al maggior prezzo di mercato con poche visite qualificate affidandoti a dei professionisti del settore Per qualsiasi informazione siamo a vostra  disposizione, TEAM CASAVIVA Via Mazzini 9 25034 Orzinuovi (BS)

MODULO DI CONTATTO

Alcuni consigli per vendere casa privatamente o con agenzie immobiliari
Stai per comprare o vendere casa? So come ti senti e capisco
perfettamente quello che stai provando.
Per aiutarti ad affrontare al meglio questo momento così importante, voglio mettere nero su bianco un
po’ della mia esperienza di venticinque anni di lavoro come agente immobiliare.
Immagino quello che stai pensando: comincio con un prezzo più alto, tanto a calare sono sempre in tempo. Niente di più sbagliato.
Ecco il perché con alcuni esempi:
– Andrea cerca casa, digita su un portale una fascia di prezzo, il tuo appartamento non è in quella fascia
e quindi lui non lo vedrà mai.
– Andrea trova la tua casa su internet, valuta il prezzo, lo trova troppo alto per le sue possibilita’ economiche e ne compra un’altra.
-Andrea ha visto la tua casa. È amore a prima vista, ma il prezzo è troppo alto e non ti contatta. Dopo due/tre mesi intercetta ancora il tuo annuncio col prezzo ribassato e si fa qualche domanda; Prende tempo, dopo ancora due mesi il prezzo viene abbassato di nuovo. Si domanda “ma quanto vale davvero questa casa? sarà un buon affare? c’è qualche cosa che non va?”. L’entusiasmo di Andrea adesso è basso basso, e intanto ha visto la foto di un altro immobile che gli ha scaldato il cuore; e funziona così anche per altri clienti e molto probabilmente, anche per te…. Può sembrare un’ovvietà, ma le case si vendono
SOLO a prezzo di mercato.
Se pensi di trovare qualcuno che s’innamorerà della tua casa e sarà disposto a pagarla di piu’ del suo valore, sei un incurabile ottimista.Ogni casa ha il suo prezzo e SOLO a quel prezzo verrà venduta.
Certo, puoi puntare sull’eccezione, ma hai le stesse probabilità di vincere alla lotteria…o al super enalotto
Quanto vale davvero la tua casa?
Durante un sopralluogo a un immobile il proprietario mi domanda quanto vale e Più spesso, mi
comunica quanto vorrebbe ricavare dalla vendita del suo immobile. Di solito ha sfogliato qualche pagina internet, ha telefonato ai numeri trovati su qualche cartello visto in zona e poi ha aggiunto qualcosa a quelle cifre , perché il suo appartamento è più bello o più luminoso o meglio esposto,o per altri fattori…… tanto è vero che a suo tempo lo aveva scelto tra molti altri. Morale? La nostra mente tende a ignorare i difetti e a valorizzare i pregi. L’ultima persona che può valutare un appartamento in modo razionale è il suo proprietario.

Assicurati del valore REALE del tuo immobile ,Rivolgiti senza dubbio a un professionista, ma con qualche accortezza!…
La sopravvalutazione: L’agente immobiliare a volte tende a sopravvalutare l’immobile perché il
proprietario è invogliato a dare fiducia a chi fa la valutazione più alta e anche per questo motivo gli agenti immobiliari seri perdono la possibilita’ di prendere l’incarico di vendita perche’ fanno una valutazione dell’immobile al giusto valore di mercato,di conseguenza per il venditore significa realizzare un prezzo inferiore alle sue aspettative. Si tratta di una tentazione dalla quale un buon professionista rifugge, ma è pur sempre una tentazione.Per spiegarti questa dinamica, ti svelo un retroscena attraverso un esempio:
il Sig. XY fa acquisizioni per un noto gruppo immobiliare, e prende un fisso mensile piu’ un compenso per ogni incarico ottenuto. Gli hanno insegnato a sopravvalutare le case al fine di ottenere mandati per un periodo più lungo della media con la promessa della possibilità di un maggior ricavo futuro. L’agenzia mette poi in pubblicità l’appartamento ESALTANDOLO eccessivamente,il cliente è invogliato a
fare una visita, ma, immancabilmente rimane deluso dal sopralluogo, e rinuncerà poi all’acquisto,oppure nel caso migliore vorra’ fare una proposta ad un prezzo inferiore che il venditore non accettera’ ,visto la sua idea di prezzo e la valutazione dell’agente immobiliare.
L’agente immobiliare porta però un discreto numero di persone e conquista la fiducia del proprietario, che vede movimento e lo scambia per un buon lavoro dell’agenzia.(questa Agenzia lavora bene si sta’ impegnando , ci crede nel mio immobile,sicuramente il prezzo che sto’ chiedendo e’ equo, si tratta solo di trovare il cliente giusto ecc……)ma poi i mesi passano,a volte anche gli anni, e l’agente comincia a proporre al proprietario il ribassamento del prezzo, fino a portarlo al suo vero valore di mercato di quel periodo. In questo modo, l’acquisitore SIG. XY ha guadagnato il suo compenso e probabilmente concluderà anche l’affare, ma ha ignorato gli interessi del proprietario a suo vantaggio. Concentrandosi unicamente sul suo profitto personale, ha allungato enormemente i tempi di vendita a scapito dell’interesse del proprietario. Questo genere di atteggiamento lo portera’ avanti probabilmente in ogni fase della trattativa, perche’ l’agente immobliare che conosce bene il mercato immobiliare nel suo territorio sapeva gia’ dal primo incontro con il venditore il vero prezzo di mercato dell’immobile e accettando di sopravvalutarlo per ottenere un incarico , per poi nel tempo ribassarlo ha dato solo un disservizio e una consulenza poco professionale al venditore.
Dieci consigli per fare la differenza :

L’instabilità economica, l’incertezza sul futuro e la difficoltà di accesso al credito frenano gli acquisti immobiliari degli italiani. Ma anche in un momento di crisi come questo è ancora possibile vendere il proprio immobile, come negli anni precedenti alla crisi.
1) stabilire un prezzo realistico: i primi 30 giorni sono i più importanti per riuscire a capire se il prezzo di vendita del proprio immobile e’ corretto . Per questa ragione è importante stabilire fin da subito il prezzo giusto di mercato.
2) affidarsi ad un esperto: la strategia migliore per fissare il prezzo giusto di partenza è quella di far valutare la casa da un professionista. In un mercato in calo, il prezzo si stabilisce in “anticipo” tenendo conto delle prospettive del mercato nei successivi sei mesi
3) fare la differenza. Bisogna puntare su qualsiasi elemento della casa che la rende differente rispetto alle altre e le dia quel qualcosa in più. Che sia un bel giardino, l’accesso a indipendente, la classe energetica, no spese condominiali ecc…. o semplicemente l’essere ubicato in una buona zona, tutto è importante
4) selezionare bene l’agente immobiliare. Prima di scegliere l’agente immobiliare a cui affidare la vendita della propria casa, è importante valutare il suo portafogli immobili, parlare con i suoi clienti e capire quante case ha venduto nell’ultimo anno e come ha gestito le trattative. Si può anche valutare l’ipotesi di affidargli l’esclusiva, anche se per un tempo limitato, per essere sicuro che investa più tempo e risorse nella vendita
5) presentare la casa in perfette condizioni. È importantissimo che la casa sia pulita, ordinata e che gli eventuali difetti siano migliorati. Ci si può affidare ai consigli di un Agente immobiliare 6)Fare un annuncio publicitario di qualità. Deve contenere più informazioni possibili sull’immobile,  con foto e video di qualità. È inoltre importante anche fermarsi a pensare quale target potrebbe essere il più interessato all’acquisto
7) social network. Utilizzare i social network per far pubblicità al proprio immobile può essere una strategia efficace, ma anche il tradizionale passaparola funziona
8) fornire tutta la documentazione. L’atto di provenienza dell’immobile, la presenza di un eventuale mutuo, la visura ipotecaria, la planimetria e la dichiarazione di conformità. Tutto deve essere messo a disposizione dell’acquirente, per non riservargli sgradite sorprese
9) saper valutare bene le offerte. Anche in questo caso il consiglio di un mediatore può essere importante per capire le intenzioni del potenziale acquirente
10) non firmare proposte d’acquisto vincolate all’ottenimento del mutuo senza dei termini di scadenza. Si corre il rischio di dover aspettare anche vari mesi prima della firma del contratto preliminare o del rogito. Senza contare che si può rimanere anche con un nulla di fatto

</aFondo di Garanzia under 35 per mutui prima casa
Il Fondo Garanzia Under 35 è stato istituito dal Governo con l’obiettivo di fornire alle giovani coppie un valido sostegno economico per l’acquisto della prima casa. Infatti, nonostante il calo dei tassi d’interesse e la contrazione dei prezzi degli immobili, per la maggior parte delle nuove generazioni l’acquisto della prima casa continua ad essere un vero miraggio. In questa guida cercheremo di spiegarti in modo chiaro e semplice cos’è il Fondo Garanzia mutui prima casa, quali sono i requisiti, le procedure da seguire per farne richiesta e quindi i vantaggi offerti.
Del resto si sa, la strada che porta verso l’acquisto di una nuova abitazione non è certo in discesa. Infatti oltre alla ricerca dell’immobile adatto alle tue esigenze, dovrai anche scegliere il mutuo più conveniente e dopo valutare molte altre variabili e spese correlate. Per questa ragione, ti consigliamo di non fermarti alla prima soluzione di finanziamento ma di confrontare diverse proposte e soprattutto provare a calcolare la rata del mutuo prima di sottoscrivere il contratto, perché solo in questo modo potrai evitare complicazioni future.
Oltre a questo è importante anche informarsi e conoscere le diverse opportunità del mercato, proprio come succede con il Fondo di Garanzia Under 35, che potresti richiedere non solo per acquistare la tua prima casa ma anche per attuare degli interventi di ristrutturazione e migliorare il livello energetico della tua abitazione. Detto questo, non ti resta altro che leggere questa guida e capire se anche tu puoi accedere a questo prezioso strumento.
Che cos’è il Fondo di Garanzia under 35?
Il Fondo di Garanzia Under 35 è stato istituito dal Ministero dell’economia e delle finanze con la legge n.147 del 27 dicembre 2013, andando di fatti a sostituire dal 2014 il Fondo Giovani Coppie e il vecchio Fondo Casa. Si tratta di un valido strumento pensato appositamente per garantire alle giovani coppie e alle famiglie in difficoltà l’accesso al credito che potrà essere impiegato non solo per l’acquistare la prima casa, ma anche per fare degli interventi di ristrutturazione o finalizzati al miglioramento energetico della propria abitazione.
L’importo di partenza messo a disposizione dal Governo per il 2014-2017 è di 670 milioni di euro, ma potrà essere integrato da contributi regionali o provenienti da altri enti e organismi, sia pubblici che privati, arrivando così a toccare i 20 miliardi di euro. Accedendo al Fondo Under 35 potrai usufruire di una vera e propria garanzia, in grado di coprire fino al 50% delle somme richieste tramite mutui ipotecari o altri finanziamenti finalizzati ad interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di immobili adibiti ad abitazione principale.

Chi può richiedere il Fondo di Garanzia?
Potrai accedere al Fondo di Garanzia Under 35 solo se rientri in una di queste categorie, ovvero:
• giovani coppie sposate da almeno due anni o in procinto di matrimonio, coppie conviventi di cui almeno uno dei due componenti abbia un’età inferiore ai 35 anni;
• nuclei familiari con un solo genitore – non coniugato, separato, divorziato o vedovo – e con almeno un figlio minorenne a carico;
• lavoratori con meno di 35 anni e possesso di un contratto di lavoro atipico;
• inquilini di alloggi di proprietà degli Istituti Autonomi Case Popolari;
Per accedere al Fondo è necessario che il tuo reddito ISEE sia inferiore ai 40.000 euro e non risultino altri immobili di tua proprietà, compresi quelli ereditati in comunione con altri eredi a seguito del decesso di un familiare, a meno che tali immobili non siano stati dati in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Per quanto invece riguarda le caratteristiche dell’immobile, è necessario che:
• sia collocato nel territorio italiano,
• non abbia un valore superiore ai 250 mila euro;
• sia destinato ad uso abitativo;
• non rientri nelle categorie catastali considerate di lusso, ovvero A1, A8 e A9.
Come fare domanda per il Fondo di Garanzia?
Se quindi rientri in una delle categorie indicate e possiedi questi requisiti potrai presentare la tua domanda e accedere al Fondo di Garanzia Under 35. Per farlo dovrai rivolgerti ad uno dei tanti istituti di credito che hanno aderito al Fondo. Per verificare se anche la tua banca ha aderito a quest’iniziativa potrai consultare questa pagina del sito Consap Spa – Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici – controllata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, a cui è stata affidata la gestione del Fondo.
Ti ricordiamo che potrai scaricare il modulo di richiesta direttamenteda questa pagina del sito del Dipartimento del Tesoro oppure dal sito della Consap, ricordando di allegare la seguente documentazione:
• un documento d’identità;
• un documento di autocertificazione ISEE;
• una certificazione che attesti che la persona che fa richiesta non sia proprietario di alcun immobile;
• una copia del contratto di lavoro;
Una volta raccolta tutta la documentazione, dovrai presentarla all’istituto di credito prescelto che effettuerà tutti i dovuti controlli, verificando la tua posizione finanziaria e il possesso di tutti i requisiti richiesti per l’accesso al Fondo di garanzia under 35. In caso di esito positivo sarà la banca ad inoltrare per via telematica la tua domanda alla Consap che, una volta ricevuta, le attribuirà un “codice numerico progressivo”, in modo da stabilire l’ordine di presentazione delle richieste.
L’esito della tua richiesta, positivo o negativo che sia, ti verrà comunicato dalla Consap entro i 20 giorni successivi alla data di invio. Se la tua richiesta verrà accolta, la banca avrà a disposizione ancora 90 giorni di tempo per effettuare ulteriori controlli, perfezionare la pratica e quindi decidere se concedere la somma che hai richiesto per l’acquisto della tua nuova casa o per la realizzazione di lavori di ristrutturazione e miglioramento energetico.

Quali sono i vantaggi offerti dal Fondo di Garanzia Under 35?
Come dicevamo, lo scopo principale del Fondo di Garanzia prima casa è quello di agevolare l’accesso dei giovani risparmiatori e famiglie in difficoltà al mercato creditizio, facilitando l’acquisto della prima casa o l’attuazione di interventi di ristrutturazione o finalizzati al miglioramento energetico. Il Fondo copre il 50% del capitale a finanziamento ed è irrevocabile, inoltre garantisce l’applicazione di un tasso d’interesse ridotto, che verrà negoziato direttamente con la banca.
La banca infatti può definire – in base alle condizioni economiche dell’intestatario del mutuo – che il tasso effettivo globale (TEG), non superi quello globale medio (TEGM). Questa possibilità è riservata al momento solo ai giovani lavoratori under 35 con un contratto di lavoro atipico. Il provvedimento prevede però delle agevolazioni anche per le famiglie formate da un solo genitore e con uno o più figli minori a carico.
Inoltre, in caso di difficoltà economiche momentanee, come licenziamento, disoccupazione, cassa integrazione, decesso o handicap grave, si potrà richiedere la sospensione delle rate del mutuo fino ad un massimo di 18 mesi.
Un altro vantaggio del Fondo di Garanzia Under 35 riguarda l’immediato intervento e copertura in caso di prolungati ritardi nel pagamento delle rate del mutuo. Infatti, se un giorno non riuscissi a pagare le rate, la banca ti invierà prima un reclamo formale tramite raccomandata a/r e, in caso di mancato pagamento o ulteriore ritardo sulle altre rate, si rivolgerà direttamente alla Consap. Se dopo 6 mesi non avrai ancora regolarizzato i pagamenti, la banca potrà richiedere l’impiego della Garanzia. A quel punto il debito verrà sanato in 30 giorni.
In casi del genere non sarai più debitore verso la banca, ma del Ministero dell’Economia, limitatamente all’importo versato per coprire le rate arretrate. Ricorda che a questa cifra verranno applicati degli interessi legali a partire dal giorno in cui la Consap ha versato il capitale necessario alla banca. In caso di nuovi ritardi sulle rate del mutuo la banca potrà nuovamente richiedere l’intervento della Consap.

Negli ultimi anni a seguito del boom immobiliare e nella scia delle grandi cartolarizzazioni bancarie, si è diffuso notevolmente come modalità di investimento , l’acquisizione dei crediti bancari ipotecari. La contemporaneità dei due fenomeni delle cessioni in blocco e del boom immobiliare infatti ha lasciato ampio spazio operativo ad alcuno investitori i quali anno saputo porsi come operatori specializzati realizzando utili notevoli tra l’acquisto del credito e la sua realizzazione in asta.
COSA SIGNIFICA ? il credito ipotecario bancario è un credito derivante da un mutuo ( o da altri rapporti bancari) garantito da ipoteca su un bene immobile : si tratta di crediti insoluti perchè non pagati dal mutuatario/proprietario dell’immobile;
COME FUNZIONA ? la banca agisce per il recupero del credito promuovendo un pignoramento sull’immobile ipotecato e facendo vendere il bene all’asta dal Tribunale , ad un prezzo predeterminato dal consulente tecnico d’ufficio ;
PERCHE’ ACQUISIRLO ? la banca è molto spesso interessata a cedere il credito a terzi allo scopo di monetizzare immediatamente quel credito, eliminando i rischi di una lunga durata del pignoramento. A ciò si aggiunga che negli ultimi tempi la diffusione delle cessioni in blocco dei crediti tra banche o tra banche ed istituti finanziari ha generato un ulteriore fenomeno : pacchetti enormi di crediti ( del valore di miliardi di euro !) vengono ceduti e pagati al 30-35 % del valore nominale , con la conseguenza che le società acquirenti hanno a loro volta interesse a cedere rapidamente parte di questi crediti allo scopo di realizzare nel breve un considerevole utile.
COME SPECULARE ? acquisire un credito ipotecario consente di realizzare un utile di due tipi diversi ed alternativi tra loro : uno finanziario e uno immobiliare. In entrambi i casi si passa per la vendita all’asta dell’immobile.
utile finanziario : nel primo caso si compra un credito del valore nominale di euro 100 pagandolo 70 , a fronte di un appartamento che viene venduto all’asta a 110 : si realizza così un utile finanziario di 30 euro.
acquisizione dell’immobile : nel secondo caso si può ipotizzare invece l’acquisizione dell’immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello d’asta : nel concreto atteso l’esempio citato il cessionario può partecipare all’asta “spendendo” virtualmente il suo credito di 100 (pagato però 70) per acquisire l’immobile di interesse , sostanzialmente compensando il proprio credito con il prezzo del bene all’asta. Si tratta di una prassi facilmente realizzabile attraverso gli ordinari mezzi riconosciuti al creditore nel codice di procedura civile.