Alcuni consigli per vendere casa privatamente o con agenzie immobiliari
Stai per comprare o vendere casa? So come ti senti e capisco
perfettamente quello che stai provando.
Per aiutarti ad affrontare al meglio questo momento così importante, voglio mettere nero su bianco un
po’ della mia esperienza di venticinque anni di lavoro come agente immobiliare.
Immagino quello che stai pensando: comincio con un prezzo più alto, tanto a calare sono sempre in tempo. Niente di più sbagliato.
Ecco il perché con alcuni esempi:
– Andrea cerca casa, digita su un portale una fascia di prezzo, il tuo appartamento non è in quella fascia
e quindi lui non lo vedrà mai.
– Andrea trova la tua casa su internet, valuta il prezzo, lo trova troppo alto per le sue possibilita’ economiche e ne compra un’altra.
-Andrea ha visto la tua casa. È amore a prima vista, ma il prezzo è troppo alto e non ti contatta. Dopo due/tre mesi intercetta ancora il tuo annuncio col prezzo ribassato e si fa qualche domanda; Prende tempo, dopo ancora due mesi il prezzo viene abbassato di nuovo. Si domanda “ma quanto vale davvero questa casa? sarà un buon affare? c’è qualche cosa che non va?”. L’entusiasmo di Andrea adesso è basso basso, e intanto ha visto la foto di un altro immobile che gli ha scaldato il cuore; e funziona così anche per altri clienti e molto probabilmente, anche per te…. Può sembrare un’ovvietà, ma le case si vendono
SOLO a prezzo di mercato.
Se pensi di trovare qualcuno che s’innamorerà della tua casa e sarà disposto a pagarla di piu’ del suo valore, sei un incurabile ottimista.Ogni casa ha il suo prezzo e SOLO a quel prezzo verrà venduta.
Certo, puoi puntare sull’eccezione, ma hai le stesse probabilità di vincere alla lotteria…o al super enalotto
Quanto vale davvero la tua casa?
Durante un sopralluogo a un immobile il proprietario mi domanda quanto vale e Più spesso, mi
comunica quanto vorrebbe ricavare dalla vendita del suo immobile. Di solito ha sfogliato qualche pagina internet, ha telefonato ai numeri trovati su qualche cartello visto in zona e poi ha aggiunto qualcosa a quelle cifre , perché il suo appartamento è più bello o più luminoso o meglio esposto,o per altri fattori…… tanto è vero che a suo tempo lo aveva scelto tra molti altri. Morale? La nostra mente tende a ignorare i difetti e a valorizzare i pregi. L’ultima persona che può valutare un appartamento in modo razionale è il suo proprietario.

Assicurati del valore REALE del tuo immobile ,Rivolgiti senza dubbio a un professionista, ma con qualche accortezza!…
La sopravvalutazione: L’agente immobiliare a volte tende a sopravvalutare l’immobile perché il
proprietario è invogliato a dare fiducia a chi fa la valutazione più alta e anche per questo motivo gli agenti immobiliari seri perdono la possibilita’ di prendere l’incarico di vendita perche’ fanno una valutazione dell’immobile al giusto valore di mercato,di conseguenza per il venditore significa realizzare un prezzo inferiore alle sue aspettative. Si tratta di una tentazione dalla quale un buon professionista rifugge, ma è pur sempre una tentazione.Per spiegarti questa dinamica, ti svelo un retroscena attraverso un esempio:
il Sig. XY fa acquisizioni per un noto gruppo immobiliare, e prende un fisso mensile piu’ un compenso per ogni incarico ottenuto. Gli hanno insegnato a sopravvalutare le case al fine di ottenere mandati per un periodo più lungo della media con la promessa della possibilità di un maggior ricavo futuro. L’agenzia mette poi in pubblicità l’appartamento ESALTANDOLO eccessivamente,il cliente è invogliato a
fare una visita, ma, immancabilmente rimane deluso dal sopralluogo, e rinuncerà poi all’acquisto,oppure nel caso migliore vorra’ fare una proposta ad un prezzo inferiore che il venditore non accettera’ ,visto la sua idea di prezzo e la valutazione dell’agente immobiliare.
L’agente immobiliare porta però un discreto numero di persone e conquista la fiducia del proprietario, che vede movimento e lo scambia per un buon lavoro dell’agenzia.(questa Agenzia lavora bene si sta’ impegnando , ci crede nel mio immobile,sicuramente il prezzo che sto’ chiedendo e’ equo, si tratta solo di trovare il cliente giusto ecc……)ma poi i mesi passano,a volte anche gli anni, e l’agente comincia a proporre al proprietario il ribassamento del prezzo, fino a portarlo al suo vero valore di mercato di quel periodo. In questo modo, l’acquisitore SIG. XY ha guadagnato il suo compenso e probabilmente concluderà anche l’affare, ma ha ignorato gli interessi del proprietario a suo vantaggio. Concentrandosi unicamente sul suo profitto personale, ha allungato enormemente i tempi di vendita a scapito dell’interesse del proprietario. Questo genere di atteggiamento lo portera’ avanti probabilmente in ogni fase della trattativa, perche’ l’agente immobliare che conosce bene il mercato immobiliare nel suo territorio sapeva gia’ dal primo incontro con il venditore il vero prezzo di mercato dell’immobile e accettando di sopravvalutarlo per ottenere un incarico , per poi nel tempo ribassarlo ha dato solo un disservizio e una consulenza poco professionale al venditore.
Dieci consigli per fare la differenza :

L’instabilità economica, l’incertezza sul futuro e la difficoltà di accesso al credito frenano gli acquisti immobiliari degli italiani. Ma anche in un momento di crisi come questo è ancora possibile vendere il proprio immobile, come negli anni precedenti alla crisi.
1) stabilire un prezzo realistico: i primi 30 giorni sono i più importanti per riuscire a capire se il prezzo di vendita del proprio immobile e’ corretto . Per questa ragione è importante stabilire fin da subito il prezzo giusto di mercato.
2) affidarsi ad un esperto: la strategia migliore per fissare il prezzo giusto di partenza è quella di far valutare la casa da un professionista. In un mercato in calo, il prezzo si stabilisce in “anticipo” tenendo conto delle prospettive del mercato nei successivi sei mesi
3) fare la differenza. Bisogna puntare su qualsiasi elemento della casa che la rende differente rispetto alle altre e le dia quel qualcosa in più. Che sia un bel giardino, l’accesso a indipendente, la classe energetica, no spese condominiali ecc…. o semplicemente l’essere ubicato in una buona zona, tutto è importante
4) selezionare bene l’agente immobiliare. Prima di scegliere l’agente immobiliare a cui affidare la vendita della propria casa, è importante valutare il suo portafogli immobili, parlare con i suoi clienti e capire quante case ha venduto nell’ultimo anno e come ha gestito le trattative. Si può anche valutare l’ipotesi di affidargli l’esclusiva, anche se per un tempo limitato, per essere sicuro che investa più tempo e risorse nella vendita
5) presentare la casa in perfette condizioni. È importantissimo che la casa sia pulita, ordinata e che gli eventuali difetti siano migliorati. Ci si può affidare ai consigli di un Agente immobiliare 6)Fare un annuncio publicitario di qualità. Deve contenere più informazioni possibili sull’immobile,  con foto e video di qualità. È inoltre importante anche fermarsi a pensare quale target potrebbe essere il più interessato all’acquisto
7) social network. Utilizzare i social network per far pubblicità al proprio immobile può essere una strategia efficace, ma anche il tradizionale passaparola funziona
8) fornire tutta la documentazione. L’atto di provenienza dell’immobile, la presenza di un eventuale mutuo, la visura ipotecaria, la planimetria e la dichiarazione di conformità. Tutto deve essere messo a disposizione dell’acquirente, per non riservargli sgradite sorprese
9) saper valutare bene le offerte. Anche in questo caso il consiglio di un mediatore può essere importante per capire le intenzioni del potenziale acquirente
10) non firmare proposte d’acquisto vincolate all’ottenimento del mutuo senza dei termini di scadenza. Si corre il rischio di dover aspettare anche vari mesi prima della firma del contratto preliminare o del rogito. Senza contare che si può rimanere anche con un nulla di fatto

</aFondo di Garanzia under 35 per mutui prima casa
Il Fondo Garanzia Under 35 è stato istituito dal Governo con l’obiettivo di fornire alle giovani coppie un valido sostegno economico per l’acquisto della prima casa. Infatti, nonostante il calo dei tassi d’interesse e la contrazione dei prezzi degli immobili, per la maggior parte delle nuove generazioni l’acquisto della prima casa continua ad essere un vero miraggio. In questa guida cercheremo di spiegarti in modo chiaro e semplice cos’è il Fondo Garanzia mutui prima casa, quali sono i requisiti, le procedure da seguire per farne richiesta e quindi i vantaggi offerti.
Del resto si sa, la strada che porta verso l’acquisto di una nuova abitazione non è certo in discesa. Infatti oltre alla ricerca dell’immobile adatto alle tue esigenze, dovrai anche scegliere il mutuo più conveniente e dopo valutare molte altre variabili e spese correlate. Per questa ragione, ti consigliamo di non fermarti alla prima soluzione di finanziamento ma di confrontare diverse proposte e soprattutto provare a calcolare la rata del mutuo prima di sottoscrivere il contratto, perché solo in questo modo potrai evitare complicazioni future.
Oltre a questo è importante anche informarsi e conoscere le diverse opportunità del mercato, proprio come succede con il Fondo di Garanzia Under 35, che potresti richiedere non solo per acquistare la tua prima casa ma anche per attuare degli interventi di ristrutturazione e migliorare il livello energetico della tua abitazione. Detto questo, non ti resta altro che leggere questa guida e capire se anche tu puoi accedere a questo prezioso strumento.
Che cos’è il Fondo di Garanzia under 35?
Il Fondo di Garanzia Under 35 è stato istituito dal Ministero dell’economia e delle finanze con la legge n.147 del 27 dicembre 2013, andando di fatti a sostituire dal 2014 il Fondo Giovani Coppie e il vecchio Fondo Casa. Si tratta di un valido strumento pensato appositamente per garantire alle giovani coppie e alle famiglie in difficoltà l’accesso al credito che potrà essere impiegato non solo per l’acquistare la prima casa, ma anche per fare degli interventi di ristrutturazione o finalizzati al miglioramento energetico della propria abitazione.
L’importo di partenza messo a disposizione dal Governo per il 2014-2017 è di 670 milioni di euro, ma potrà essere integrato da contributi regionali o provenienti da altri enti e organismi, sia pubblici che privati, arrivando così a toccare i 20 miliardi di euro. Accedendo al Fondo Under 35 potrai usufruire di una vera e propria garanzia, in grado di coprire fino al 50% delle somme richieste tramite mutui ipotecari o altri finanziamenti finalizzati ad interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di immobili adibiti ad abitazione principale.

Chi può richiedere il Fondo di Garanzia?
Potrai accedere al Fondo di Garanzia Under 35 solo se rientri in una di queste categorie, ovvero:
• giovani coppie sposate da almeno due anni o in procinto di matrimonio, coppie conviventi di cui almeno uno dei due componenti abbia un’età inferiore ai 35 anni;
• nuclei familiari con un solo genitore – non coniugato, separato, divorziato o vedovo – e con almeno un figlio minorenne a carico;
• lavoratori con meno di 35 anni e possesso di un contratto di lavoro atipico;
• inquilini di alloggi di proprietà degli Istituti Autonomi Case Popolari;
Per accedere al Fondo è necessario che il tuo reddito ISEE sia inferiore ai 40.000 euro e non risultino altri immobili di tua proprietà, compresi quelli ereditati in comunione con altri eredi a seguito del decesso di un familiare, a meno che tali immobili non siano stati dati in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Per quanto invece riguarda le caratteristiche dell’immobile, è necessario che:
• sia collocato nel territorio italiano,
• non abbia un valore superiore ai 250 mila euro;
• sia destinato ad uso abitativo;
• non rientri nelle categorie catastali considerate di lusso, ovvero A1, A8 e A9.
Come fare domanda per il Fondo di Garanzia?
Se quindi rientri in una delle categorie indicate e possiedi questi requisiti potrai presentare la tua domanda e accedere al Fondo di Garanzia Under 35. Per farlo dovrai rivolgerti ad uno dei tanti istituti di credito che hanno aderito al Fondo. Per verificare se anche la tua banca ha aderito a quest’iniziativa potrai consultare questa pagina del sito Consap Spa – Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici – controllata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, a cui è stata affidata la gestione del Fondo.
Ti ricordiamo che potrai scaricare il modulo di richiesta direttamenteda questa pagina del sito del Dipartimento del Tesoro oppure dal sito della Consap, ricordando di allegare la seguente documentazione:
• un documento d’identità;
• un documento di autocertificazione ISEE;
• una certificazione che attesti che la persona che fa richiesta non sia proprietario di alcun immobile;
• una copia del contratto di lavoro;
Una volta raccolta tutta la documentazione, dovrai presentarla all’istituto di credito prescelto che effettuerà tutti i dovuti controlli, verificando la tua posizione finanziaria e il possesso di tutti i requisiti richiesti per l’accesso al Fondo di garanzia under 35. In caso di esito positivo sarà la banca ad inoltrare per via telematica la tua domanda alla Consap che, una volta ricevuta, le attribuirà un “codice numerico progressivo”, in modo da stabilire l’ordine di presentazione delle richieste.
L’esito della tua richiesta, positivo o negativo che sia, ti verrà comunicato dalla Consap entro i 20 giorni successivi alla data di invio. Se la tua richiesta verrà accolta, la banca avrà a disposizione ancora 90 giorni di tempo per effettuare ulteriori controlli, perfezionare la pratica e quindi decidere se concedere la somma che hai richiesto per l’acquisto della tua nuova casa o per la realizzazione di lavori di ristrutturazione e miglioramento energetico.

Quali sono i vantaggi offerti dal Fondo di Garanzia Under 35?
Come dicevamo, lo scopo principale del Fondo di Garanzia prima casa è quello di agevolare l’accesso dei giovani risparmiatori e famiglie in difficoltà al mercato creditizio, facilitando l’acquisto della prima casa o l’attuazione di interventi di ristrutturazione o finalizzati al miglioramento energetico. Il Fondo copre il 50% del capitale a finanziamento ed è irrevocabile, inoltre garantisce l’applicazione di un tasso d’interesse ridotto, che verrà negoziato direttamente con la banca.
La banca infatti può definire – in base alle condizioni economiche dell’intestatario del mutuo – che il tasso effettivo globale (TEG), non superi quello globale medio (TEGM). Questa possibilità è riservata al momento solo ai giovani lavoratori under 35 con un contratto di lavoro atipico. Il provvedimento prevede però delle agevolazioni anche per le famiglie formate da un solo genitore e con uno o più figli minori a carico.
Inoltre, in caso di difficoltà economiche momentanee, come licenziamento, disoccupazione, cassa integrazione, decesso o handicap grave, si potrà richiedere la sospensione delle rate del mutuo fino ad un massimo di 18 mesi.
Un altro vantaggio del Fondo di Garanzia Under 35 riguarda l’immediato intervento e copertura in caso di prolungati ritardi nel pagamento delle rate del mutuo. Infatti, se un giorno non riuscissi a pagare le rate, la banca ti invierà prima un reclamo formale tramite raccomandata a/r e, in caso di mancato pagamento o ulteriore ritardo sulle altre rate, si rivolgerà direttamente alla Consap. Se dopo 6 mesi non avrai ancora regolarizzato i pagamenti, la banca potrà richiedere l’impiego della Garanzia. A quel punto il debito verrà sanato in 30 giorni.
In casi del genere non sarai più debitore verso la banca, ma del Ministero dell’Economia, limitatamente all’importo versato per coprire le rate arretrate. Ricorda che a questa cifra verranno applicati degli interessi legali a partire dal giorno in cui la Consap ha versato il capitale necessario alla banca. In caso di nuovi ritardi sulle rate del mutuo la banca potrà nuovamente richiedere l’intervento della Consap.

Negli ultimi anni a seguito del boom immobiliare e nella scia delle grandi cartolarizzazioni bancarie, si è diffuso notevolmente come modalità di investimento , l’acquisizione dei crediti bancari ipotecari. La contemporaneità dei due fenomeni delle cessioni in blocco e del boom immobiliare infatti ha lasciato ampio spazio operativo ad alcuno investitori i quali anno saputo porsi come operatori specializzati realizzando utili notevoli tra l’acquisto del credito e la sua realizzazione in asta.
COSA SIGNIFICA ? il credito ipotecario bancario è un credito derivante da un mutuo ( o da altri rapporti bancari) garantito da ipoteca su un bene immobile : si tratta di crediti insoluti perchè non pagati dal mutuatario/proprietario dell’immobile;
COME FUNZIONA ? la banca agisce per il recupero del credito promuovendo un pignoramento sull’immobile ipotecato e facendo vendere il bene all’asta dal Tribunale , ad un prezzo predeterminato dal consulente tecnico d’ufficio ;
PERCHE’ ACQUISIRLO ? la banca è molto spesso interessata a cedere il credito a terzi allo scopo di monetizzare immediatamente quel credito, eliminando i rischi di una lunga durata del pignoramento. A ciò si aggiunga che negli ultimi tempi la diffusione delle cessioni in blocco dei crediti tra banche o tra banche ed istituti finanziari ha generato un ulteriore fenomeno : pacchetti enormi di crediti ( del valore di miliardi di euro !) vengono ceduti e pagati al 30-35 % del valore nominale , con la conseguenza che le società acquirenti hanno a loro volta interesse a cedere rapidamente parte di questi crediti allo scopo di realizzare nel breve un considerevole utile.
COME SPECULARE ? acquisire un credito ipotecario consente di realizzare un utile di due tipi diversi ed alternativi tra loro : uno finanziario e uno immobiliare. In entrambi i casi si passa per la vendita all’asta dell’immobile.
utile finanziario : nel primo caso si compra un credito del valore nominale di euro 100 pagandolo 70 , a fronte di un appartamento che viene venduto all’asta a 110 : si realizza così un utile finanziario di 30 euro.
acquisizione dell’immobile : nel secondo caso si può ipotizzare invece l’acquisizione dell’immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello d’asta : nel concreto atteso l’esempio citato il cessionario può partecipare all’asta “spendendo” virtualmente il suo credito di 100 (pagato però 70) per acquisire l’immobile di interesse , sostanzialmente compensando il proprio credito con il prezzo del bene all’asta. Si tratta di una prassi facilmente realizzabile attraverso gli ordinari mezzi riconosciuti al creditore nel codice di procedura civile.

1) Impiegare gran parte del proprio tempo per selezionare gli immobili che potrebbero essere interessanti.
2) Reperire la documentazione completa relativa all’immobile.
3) Contattare il CTU che ha redatto la perizia.
4) Contattare, se c’è, l’amministratore dello stabile in cui si trova l’immobile.
5) Verificare che non siano stati commessi abusi edilizi.
6) Verificare la possibilità e i costi della sanatoria.
7) Prendere visione dell’immobile.
8)Valutare l’immobile al giusto prezzo di mercato attuale
9) Pianificare uno studio fattibilità dell’operazione.
10) Verificare lo stato di occupazione dell’immobile.
11) Se l’immobile è occupato verificare a che titolo.
12) Compilare correttamente il modulo della domanda di partecipazione.
13)In caso di vendita senza incanto compilare la corretta offerta d’acquisto.
15) Provvedere al deposito cauzionale.
15)Depositare la domanda o offerta nei modi e nella tempistica indicata.
16)Essere presente il giorno dell’asta.
18) Rimanere concentrati e non eccedere nei rilanci.
19) Provvedere a tutti i pagamenti a saldo rispettando i modi e le tempistiche indicate.
20) Recarsi di persona presso gli uffici dei tribunali competenti per richiedere le informazioni relative al decreto di trasferimento di proprietà.
21) Monitorare le eventuali fasi di sgombero dell’immobile.
22) Sottoscrivere il verbale di consegna degli immobili.
23) Prendere possesso dell’immobile e pagare solo le spese condominiali arretrate dovute per legge.
Se invece vi rivolgete a noi, non dovrete fare altro che venire a visionare gli immobili che vi proporremo e che più vi interessano e, se trovate quello che soddisfa le vostre esigenze, vi accompagneremo ad eseguire l’asta. A tutto il resto ci penseremo noi.