Alcuni consigli per vendere casa privatamente o con agenzie immobiliari
Stai per comprare o vendere casa? So come ti senti e capisco
perfettamente quello che stai provando.
Per aiutarti ad affrontare al meglio questo momento così importante, voglio mettere nero su bianco un
po’ della mia esperienza di venticinque anni di lavoro come agente immobiliare.
Immagino quello che stai pensando: comincio con un prezzo più alto, tanto a calare sono sempre in tempo. Niente di più sbagliato.
Ecco il perché con alcuni esempi:
– Andrea cerca casa, digita su un portale una fascia di prezzo, il tuo appartamento non è in quella fascia
e quindi lui non lo vedrà mai.
– Andrea trova la tua casa su internet, valuta il prezzo, lo trova troppo alto per le sue possibilita’ economiche e ne compra un’altra.
-Andrea ha visto la tua casa. È amore a prima vista, ma il prezzo è troppo alto e non ti contatta. Dopo due/tre mesi intercetta ancora il tuo annuncio col prezzo ribassato e si fa qualche domanda; Prende tempo, dopo ancora due mesi il prezzo viene abbassato di nuovo. Si domanda “ma quanto vale davvero questa casa? sarà un buon affare? c’è qualche cosa che non va?”. L’entusiasmo di Andrea adesso è basso basso, e intanto ha visto la foto di un altro immobile che gli ha scaldato il cuore; e funziona così anche per altri clienti e molto probabilmente, anche per te…. Può sembrare un’ovvietà, ma le case si vendono
SOLO a prezzo di mercato.
Se pensi di trovare qualcuno che s’innamorerà della tua casa e sarà disposto a pagarla di piu’ del suo valore, sei un incurabile ottimista.Ogni casa ha il suo prezzo e SOLO a quel prezzo verrà venduta.
Certo, puoi puntare sull’eccezione, ma hai le stesse probabilità di vincere alla lotteria…o al super enalotto
Quanto vale davvero la tua casa?
Durante un sopralluogo a un immobile il proprietario mi domanda quanto vale e Più spesso, mi
comunica quanto vorrebbe ricavare dalla vendita del suo immobile. Di solito ha sfogliato qualche pagina internet, ha telefonato ai numeri trovati su qualche cartello visto in zona e poi ha aggiunto qualcosa a quelle cifre , perché il suo appartamento è più bello o più luminoso o meglio esposto,o per altri fattori…… tanto è vero che a suo tempo lo aveva scelto tra molti altri. Morale? La nostra mente tende a ignorare i difetti e a valorizzare i pregi. L’ultima persona che può valutare un appartamento in modo razionale è il suo proprietario.

Assicurati del valore REALE del tuo immobile ,Rivolgiti senza dubbio a un professionista, ma con qualche accortezza!…
La sopravvalutazione: L’agente immobiliare a volte tende a sopravvalutare l’immobile perché il
proprietario è invogliato a dare fiducia a chi fa la valutazione più alta e anche per questo motivo gli agenti immobiliari seri perdono la possibilita’ di prendere l’incarico di vendita perche’ fanno una valutazione dell’immobile al giusto valore di mercato,di conseguenza per il venditore significa realizzare un prezzo inferiore alle sue aspettative. Si tratta di una tentazione dalla quale un buon professionista rifugge, ma è pur sempre una tentazione.Per spiegarti questa dinamica, ti svelo un retroscena attraverso un esempio:
il Sig. XY fa acquisizioni per un noto gruppo immobiliare, e prende un fisso mensile piu’ un compenso per ogni incarico ottenuto. Gli hanno insegnato a sopravvalutare le case al fine di ottenere mandati per un periodo più lungo della media con la promessa della possibilità di un maggior ricavo futuro. L’agenzia mette poi in pubblicità l’appartamento ESALTANDOLO eccessivamente,il cliente è invogliato a
fare una visita, ma, immancabilmente rimane deluso dal sopralluogo, e rinuncerà poi all’acquisto,oppure nel caso migliore vorra’ fare una proposta ad un prezzo inferiore che il venditore non accettera’ ,visto la sua idea di prezzo e la valutazione dell’agente immobiliare.
L’agente immobiliare porta però un discreto numero di persone e conquista la fiducia del proprietario, che vede movimento e lo scambia per un buon lavoro dell’agenzia.(questa Agenzia lavora bene si sta’ impegnando , ci crede nel mio immobile,sicuramente il prezzo che sto’ chiedendo e’ equo, si tratta solo di trovare il cliente giusto ecc……)ma poi i mesi passano,a volte anche gli anni, e l’agente comincia a proporre al proprietario il ribassamento del prezzo, fino a portarlo al suo vero valore di mercato di quel periodo. In questo modo, l’acquisitore SIG. XY ha guadagnato il suo compenso e probabilmente concluderà anche l’affare, ma ha ignorato gli interessi del proprietario a suo vantaggio. Concentrandosi unicamente sul suo profitto personale, ha allungato enormemente i tempi di vendita a scapito dell’interesse del proprietario. Questo genere di atteggiamento lo portera’ avanti probabilmente in ogni fase della trattativa, perche’ l’agente immobliare che conosce bene il mercato immobiliare nel suo territorio sapeva gia’ dal primo incontro con il venditore il vero prezzo di mercato dell’immobile e accettando di sopravvalutarlo per ottenere un incarico , per poi nel tempo ribassarlo ha dato solo un disservizio e una consulenza poco professionale al venditore.
Dieci consigli per fare la differenza :

L’instabilità economica, l’incertezza sul futuro e la difficoltà di accesso al credito frenano gli acquisti immobiliari degli italiani. Ma anche in un momento di crisi come questo è ancora possibile vendere il proprio immobile, come negli anni precedenti alla crisi.
1) stabilire un prezzo realistico: i primi 30 giorni sono i più importanti per riuscire a capire se il prezzo di vendita del proprio immobile e’ corretto . Per questa ragione è importante stabilire fin da subito il prezzo giusto di mercato.
2) affidarsi ad un esperto: la strategia migliore per fissare il prezzo giusto di partenza è quella di far valutare la casa da un professionista. In un mercato in calo, il prezzo si stabilisce in “anticipo” tenendo conto delle prospettive del mercato nei successivi sei mesi
3) fare la differenza. Bisogna puntare su qualsiasi elemento della casa che la rende differente rispetto alle altre e le dia quel qualcosa in più. Che sia un bel giardino, l’accesso a indipendente, la classe energetica, no spese condominiali ecc…. o semplicemente l’essere ubicato in una buona zona, tutto è importante
4) selezionare bene l’agente immobiliare. Prima di scegliere l’agente immobiliare a cui affidare la vendita della propria casa, è importante valutare il suo portafogli immobili, parlare con i suoi clienti e capire quante case ha venduto nell’ultimo anno e come ha gestito le trattative. Si può anche valutare l’ipotesi di affidargli l’esclusiva, anche se per un tempo limitato, per essere sicuro che investa più tempo e risorse nella vendita
5) presentare la casa in perfette condizioni. È importantissimo che la casa sia pulita, ordinata e che gli eventuali difetti siano migliorati. Ci si può affidare ai consigli di un Agente immobiliare 6)Fare un annuncio publicitario di qualità. Deve contenere più informazioni possibili sull’immobile,  con foto e video di qualità. È inoltre importante anche fermarsi a pensare quale target potrebbe essere il più interessato all’acquisto
7) social network. Utilizzare i social network per far pubblicità al proprio immobile può essere una strategia efficace, ma anche il tradizionale passaparola funziona
8) fornire tutta la documentazione. L’atto di provenienza dell’immobile, la presenza di un eventuale mutuo, la visura ipotecaria, la planimetria e la dichiarazione di conformità. Tutto deve essere messo a disposizione dell’acquirente, per non riservargli sgradite sorprese
9) saper valutare bene le offerte. Anche in questo caso il consiglio di un mediatore può essere importante per capire le intenzioni del potenziale acquirente
10) non firmare proposte d’acquisto vincolate all’ottenimento del mutuo senza dei termini di scadenza. Si corre il rischio di dover aspettare anche vari mesi prima della firma del contratto preliminare o del rogito. Senza contare che si può rimanere anche con un nulla di fatto