Negli ultimi anni a seguito del boom immobiliare e nella scia delle grandi cartolarizzazioni bancarie, si è diffuso notevolmente come modalità di investimento , l’acquisizione dei crediti bancari ipotecari. La contemporaneità dei due fenomeni delle cessioni in blocco e del boom immobiliare infatti ha lasciato ampio spazio operativo ad alcuno investitori i quali anno saputo porsi come operatori specializzati realizzando utili notevoli tra l’acquisto del credito e la sua realizzazione in asta.
COSA SIGNIFICA ? il credito ipotecario bancario è un credito derivante da un mutuo ( o da altri rapporti bancari) garantito da ipoteca su un bene immobile : si tratta di crediti insoluti perchè non pagati dal mutuatario/proprietario dell’immobile;
COME FUNZIONA ? la banca agisce per il recupero del credito promuovendo un pignoramento sull’immobile ipotecato e facendo vendere il bene all’asta dal Tribunale , ad un prezzo predeterminato dal consulente tecnico d’ufficio ;
PERCHE’ ACQUISIRLO ? la banca è molto spesso interessata a cedere il credito a terzi allo scopo di monetizzare immediatamente quel credito, eliminando i rischi di una lunga durata del pignoramento. A ciò si aggiunga che negli ultimi tempi la diffusione delle cessioni in blocco dei crediti tra banche o tra banche ed istituti finanziari ha generato un ulteriore fenomeno : pacchetti enormi di crediti ( del valore di miliardi di euro !) vengono ceduti e pagati al 30-35 % del valore nominale , con la conseguenza che le società acquirenti hanno a loro volta interesse a cedere rapidamente parte di questi crediti allo scopo di realizzare nel breve un considerevole utile.
COME SPECULARE ? acquisire un credito ipotecario consente di realizzare un utile di due tipi diversi ed alternativi tra loro : uno finanziario e uno immobiliare. In entrambi i casi si passa per la vendita all’asta dell’immobile.
utile finanziario : nel primo caso si compra un credito del valore nominale di euro 100 pagandolo 70 , a fronte di un appartamento che viene venduto all’asta a 110 : si realizza così un utile finanziario di 30 euro.
acquisizione dell’immobile : nel secondo caso si può ipotizzare invece l’acquisizione dell’immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello d’asta : nel concreto atteso l’esempio citato il cessionario può partecipare all’asta “spendendo” virtualmente il suo credito di 100 (pagato però 70) per acquisire l’immobile di interesse , sostanzialmente compensando il proprio credito con il prezzo del bene all’asta. Si tratta di una prassi facilmente realizzabile attraverso gli ordinari mezzi riconosciuti al creditore nel codice di procedura civile.