Vediamo una risposta del mercato alla crisi. Da qualche tempo si parla di “Rent to Buy” come nuovo strumento per agevolare la vendita di immobili, soprattutto da costruttori a privati, nel caso in cui il futuro acquirente non abbia ancora la somma complessiva per l’acquisto, o perchè non riesce ad accedere al mutuo, o perché deve vendere prima il suo immobile.
Ma di cosa si tratta in pratica?

Lo scopo del Rent to Buy non è realizzare una vendita a rate, ma predisporre un regolamento di interessi preparatorio alla vendita.
Il Rent to Buy si divide in due contratti collegati:

1) Un preliminare trascritto, con un termine per la stipula dell’atto definitivo che indicativamente è di tre/quattro anni, per concedere un tempo sufficiente perché l’acquirente si procuri l’importo necessario , ma non troppo lungo per non trasformare il Rent to Buy in una vendita a rate di lunga durata che non interessa al venditore.

Si sottolinea che non basta un semplice preliminare registrato, ma è necessario un preliminare TRASCRITTO, perché solo la trascrizione può garantire il promissario acquirente di non perdere le somme versate prima della stipula dell’atto definitivo.

Infatti per legge il preliminare trascritto prevale su qualunque successiva iscrizione e trascrizione pregiudizievole, e il Promissario acquirente ha privilegio fiscale sull’immobile per il recupero delle somme versate.Queste garanzie non esistono nel caso di preliminare solo registrato.

2) un contratto di locazione standard, di durata pari a quella prevista dalla legge (4+4per abitazioni, 6+6 per uffici e negozi), con un canone annuale pari ad una percentuale del prezzo di vendita (es. ¾% per una vendita con prezzo di 200.000 euro),oppure un canone pattuito tra le parti in base alle loro possibilita’ economiche .È prevista una caparra per il preliminare, mentre per il contratto di locazione il “canone” è così suddiviso: metà come vero e proprio corrispettivo per la locazione, metà come deposito in acconto per l’acquisto, che si “converte” in penale in caso di inadempimento del contratto di locazione.

In questo modo, quando l’immobile sarà acquistato, metà dei canoni di locazione verrà imputato in conto prezzo prezzo.Questo costituisce una leva finanziaria interessante, perché tra caparra ed acconto prezzo il promissario acquirente si trova ad aver versato circa il 15% del prezzo di acquisto, oltre ad aver uno “storico” per la banca di buon pagatore che contribuisce all’accesso al mutuo.Invece in caso di inadempimento del contratto preliminare da parte del promissario acquirente, il venditore terrà la caparra e tutto il canone finora versato.Inoltre, in caso di inadempimento del preliminare, è prevista una clausola per cui tutto il “canone” diventa tale (cioè non è più previsto che metà di esso sia acconto prezzo).Con questi due contratti collegati si vuole trovare un sistema in cui, comunque vadano le cose, entrambe le parti abbiano comunque un vantaggio. Naturalmente il contenuto del contratto va personalizzato ed adattato ogni volta alle esigenze del caso concreto.